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《财经洞察》香港大地产商连呼“看不懂”楼市,转战神州避逆风

2019-08-03 11:56:34 来源:开心     编辑:[db:作者]
《财经洞察》香港大地产商连呼“看不懂”楼市,转战神州避逆风 / 6 years ago《财经洞察》香港大地产商连呼“看不懂”楼市,转战神州避逆风3 分钟阅读记者 梁慧仪 路透香港9月18日 - 随着香港政府将土地供应“去豪宅化”,以重税辣招压抑购买力,香港本地大型发展商面对诸多制肘。在“政策市”下,这些大发展商对楼市前景连呼看不透。“随行就市”转战中小型住宅市场算得上是适者生存,而北望神州更是大势所趋。 一向被称为香港“豪宅专家”的新鸿基地产 兴建过的顶级豪宅多不胜数,例如山顶的独立屋“倚峦”、跑马地“礼顿山”、九龙站“凯旋门”等都赫赫有名;新地亦具备将非传统豪宅地段成功塑造为豪宅区的看家本领。豪宅单价高,边际利润相对可观,且物以罕为贵,市场竞争也较少。 不过,在目前政策主导的市况下,一方面土地供应方面不利豪宅“土壤”,另一方面豪宅销售对象被楼市辣招赶绝,大型发展商只得面对现实,随行就市。新地主席郭炳江和亚洲首富长江实业 主席李嘉诚亦先后表示后市难测。 新地主席郭炳江上周在业绩布会上称,很难预测楼价走势,并首度表示未来将集中发展中小型住宅单位。 “(楼市)很难预测,因为外围因素不明朗...但今天中国经济的发展会维持7-7.5%的增长,强劲增长对香港是正面因素,所以暂时很难估计楼价升跌多少,非常之难。”郭炳江说。 “豪宅是一个周期,我们买地不是看今天(的市况),而是看这个地方是否仍然吸引外资来做生意...,我们一定跟着市道去做,将来卖楼集中中小型单位,要跟着市场灵活去做。”他说。 在3月业绩记者会上曾表示“除非有特别意外,否则楼市应该是平稳”的长实主席李嘉诚,昨天面对媒体时说,“今天哪个地产商敢说投资地产一定赚的,我就说他很棒,想听一下如何一定赚。” 他指出,地产项目的发展周期长达四至五年,其间可能出现各种变化,故难以估计楼价,“看不懂”,是这名亚洲首富对香港楼市的新总结。 **豪宅遇冷** 香港政府长远房屋策略督导委员会会本月初发表的谘询文件建议,未来10年公私营房屋总供应量目标为47万个,公私营比例为6:4。要达至增加房屋供应的目标,意味着政府未来的土地供应更多以能供更多人居住的中小型单位土地为主。 此外,政府这两个财年推出的土地中,大部份位于非市区的新界,且为中小型住宅土地,豪宅项目土地寥寥可数。 这意味着未来豪宅土地供应势必减少。从近日的政府土地招标结果看到,发展商并没有高价抢豪宅土地。 本月初公布招标结果的沙田九肚低密度豪宅土地,由“稀客”俊和发展 击败长实、新地、信和 、新世界发展 等大地产商投得。其每平方尺楼面地价,较一个月前出售的毗邻土地低约8%。但同日开标的一幅元朗小型住宅用地,则由新地以市场预期上限成交。 “发展商已经用钱投了票,告诉市场他们对后市的看法如何。”威格斯资产评估执行董事张宏业称。 香港政府推出的楼市辣招,包括15%的买家印花税,双倍从价印花税,以及延长特别印花税年期和提高税率等措施,令楼市投资和投机者均却步。例如一名拥有本地永久居民身份的投资者想购买第二套房,如选择价值1,000万港元的住宅,需付五成首期和15%的双倍从价印花税,进场成本最少要650万港元。假如是非本地居民的话,其入场费更达800万港元。 这些辣招令豪宅物业交投大受打击。政府数据显示,价值1,000万港元以上的大额成交物业宗数,由去年10月即政府“双辣招”推出前的逾1,000宗锐减至7月份的322宗。 同时,豪宅的主要对象--内地买家数量也大幅减少,根据中原地产数据,第二季内地个人买家占香港私人住宅市场宗数比例由去年底的10.9%降至6.3%。 **东方不亮西方亮** 相对于香港市场诸多制肘,内地房地产市场虽然也在严厉调控,但对于财力雄厚的香港大型发展商仍算是“乐土”。 不少本港主要发展商早年已涉足内地房地产市场,但近年他们更加把劲,而且回报可观。例如综合企业--九龙仓 ,除了本身在内地购地外,去年6月以“白武士”之姿入股当时陷于财困的绿城中国 ,认购了后者的新股和可换股证券,以周二(17日)收市价计算,其账面获利高达72亿港元。 至于已将重心移往内地恒隆地产 ,逾10年没有在香港买地,去年以来更出售了多项在港的非核心收租物业,将资金投向内地二、三线城市建立其商业房地产王国,其内地业务的租金收益贡献现已超越香港。 至于新地最近以217.7亿元人民币投得上海徐家汇商业用地,整个项目总投资料达400亿港元,为新地历来规模最大的投资项目。计及徐家汇项目,内地投资已占到新地总资产规模25%,较早年定下的20%占比为高。 新地近年投入大量资金于上海,兴建地标式甲级商厦,巨额投资下风险不容忽视。但主席郭炳江认为,中长线而言,中国一线城市的风险会较小,尽管增长相对没那幺快,但仍较稳健。 中国周三公布的8月份70个大中城市房价显示涨势延续,其中北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品房价同比涨幅达18%-20%,与二、三线城市房价差距进一步拉阔。 今年初中国的经济增长有所放缓,市场忧虑经济硬着陆,但近期的数据看到经济情况已见改善。上海作为全国的金融中心的地位无可替代,加上上海自由贸易试验区即将挂牌成立,市场憧憬稍后举行的三中全会为经济改革定调,未来上海的发展可望更上一层楼。 在市场环境畅旺下,市场参与者要生存不难;但若市况欠佳,自然就会汰弱留强。香港大型发展商无惧风雨飘摇在内地扬帆挺进,倚仗的是资金雄厚,庞大的投资物业组合提供稳定现金流,对大型项目管理经验丰富等优势,暂时是内地对手难以比拟的。 然而,内地开发商近年也积极向西方取经,例如龙头房地产商--万科 在香港、美国和新加坡与当地伙伴合作发展房地产;大连万达更准备每年可斥资50亿美元收购海外资产等,可以预期内地房地产商的软实力将渐强,而香港发展商在内地的优势不进则退,将面临愈来愈激烈的竞争。(完) (审校 屈桂娟)

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